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梳理近五年高溢价地变化轨迹,我们发现了一些小秘密

文章来源:和讯名家    时间:2018-05-10

2018-05-09

  作者 赵璐

  在房地产的各项指标中,最受关注的莫过于房价和地价两项数据,它们能最直观地反应市场和房价行情。不过今天锐理君要谈的既非房价也非地价,而是——土地溢价率。

  (注:土地出让的形式含招拍挂三种,本文仅以拍卖出让的宗地为分析对象)

  土地溢价率和土地价格反映到市场,既有相同点也有不同点。

  相同的是都对未来房价有影响,一旦土地溢价高或者楼面地价偏高,房企就必然以更高的房价来保证其利润空间。

  不同的是,地价的高低与宗地所在的区位有极大的关系。一般来说,越靠近中心城区、地理位置越好、各项条件越优越的土地,其价格就越高,这反映了市场对于土地价值的认可程度,体现的是土地的“绝对价值”;而溢价率的高低与土地是否位于中心城区的关系并不大,溢价率更多反映了开发房企对未来预期市场的看好程度,溢价率越高,说明其对于未来市场的上涨行情越看好,这是土地的“相对价值”。正如业内人士所说:“因为他们能从中看到未来的利润,所以愿意高溢价去抢地。”

  那么在成都,历年那些高溢价土地如今结局如何?开发商对哪些区域的预期又更看好呢?

  成都近五年高溢价地块回顾

  锐理数据梳理了成都2013-2017年历年溢价率排名前五的土地成交记录,从这些高溢价土地中,我们能清晰看到近几年成都楼市回暖的过程、外扩的痕迹以及竞争环境的变化。

2013年溢价率最高的地块诞生在崇州市,溢价率为325.07%,这也是近五年成都土拍市场的最高溢价率,当年第五名的溢价率也达到了185.71%的较高水平,整体溢价率较高。这五宗地仅一宗位于近郊新都区,其余四宗分布在远郊区域,主城区宗地未入围。从锐理数据的统计来看,目前这五宗地还有三宗没有项目呈现。
2013年溢价率最高的地块诞生在崇州市,溢价率为325.07%,这也是近五年成都土拍市场的最高溢价率,当年第五名的溢价率也达到了185.71%的较高水平,整体溢价率较高。这五宗地仅一宗位于近郊新都区,其余四宗分布在远郊区域,主城区宗地未入围。从锐理数据的统计来看,目前这五宗地还有三宗没有项目呈现。
2014年的高溢价地块集中诞生在上半年,相较于2013年,这一年的最高溢价率骤降至91.67%,且溢价率前五名中有四宗地都分布在主城区,并集中在锦江区和成华区。截至目前,蓝光和鲁能宗地都已分别有项目呈现,而新鸥鹏的两宗地则令人唏嘘。重庆新鸥鹏首进成都便在三圣乡勇夺四宗地,创造了三圣乡当年的最高楼面地价记录,其中两宗的溢价率分别排名第一和第五,但空置几年后最终退地,目前这四宗地均已作为人才公寓用地被人居拿下。
2014年的高溢价地块集中诞生在上半年,相较于2013年,这一年的最高溢价率骤降至91.67%,且溢价率前五名中有四宗地都分布在主城区,并集中在锦江区和成华区。截至目前,蓝光和鲁能宗地都已分别有项目呈现,而新鸥鹏的两宗地则令人唏嘘。重庆新鸥鹏首进成都便在三圣乡勇夺四宗地,创造了三圣乡当年的最高楼面地价记录,其中两宗的溢价率分别排名第一和第五,但空置几年后最终退地,目前这四宗地均已作为人才公寓用地被人居拿下。
2015年溢价率水平逐渐回升,前五名中出现了位于近郊龙泉驿大面的地块,同时主城区的高溢价地块也从成熟区域向外围转移,如外金沙与外双楠。从这一年开始,高溢价地块的竞得者均为知名的品牌房企。目前这五宗地块的项目均已呈现,产品高端化趋势明显。
2015年溢价率水平逐渐回升,前五名中出现了位于近郊龙泉驿大面的地块,同时主城区的高溢价地块也从成熟区域向外围转移,如外金沙与外双楠。从这一年开始,高溢价地块的竞得者均为知名的品牌房企。目前这五宗地块的项目均已呈现,产品高端化趋势明显。
2016年的市场情况如今还历历在目,从当年9月开始,成都楼市行情开始走高,市场热度爆发式增长,高溢价地块TOP5全部诞生在10月份之后,最高溢价率上升至200.77%;从区域分布来看,大面板块的预期依旧被看好,华府板块也在这一年初露锋芒;分地块来看,地价上万的德商宗地被命名为“迎晖天玺”,定位为高端物业,而溢价率最高的长虹金牛地块还没有动静,该宗地周边商业配套落后,地铁仍未开通,同时紧邻铁路,如何将产品做出溢价,无疑有一定的难度。
2016年的市场情况如今还历历在目,从当年9月开始,成都楼市行情开始走高,市场热度爆发式增长,高溢价地块TOP5全部诞生在10月份之后,最高溢价率上升至200.77%;从区域分布来看,大面板块的预期依旧被看好,华府板块也在这一年初露锋芒;分地块来看,地价上万的德商宗地被命名为“迎晖天玺”,定位为高端物业,而溢价率最高的长虹金牛地块还没有动静,该宗地周边商业配套落后,地铁仍未开通,同时紧邻铁路,如何将产品做出溢价,无疑有一定的难度。
2017年的土地拍卖规则几经进化,相继引入了限价、竞移交租赁住房等条件,尽管难度加大,房企的拿地热情依旧不减。溢价率排名前五的宗地在主城、近郊、远郊和天府新区均有所分布;同时最高溢价率记录被刷新至260%,该宗地位于青白江区,被金科地产拿下,产品“金科博翠天宸”已于不久前亮相,天府新区和锦江区地块均触发最高限价。
  2017年的土地拍卖规则几经进化,相继引入了限价、竞移交租赁住房等条件,尽管难度加大,房企的拿地热情依旧不减。溢价率排名前五的宗地在主城、近郊、远郊和天府新区均有所分布;同时最高溢价率记录被刷新至260%,该宗地位于青白江区,被金科地产拿下,产品“金科博翠天宸”已于不久前亮相,天府新区和锦江区地块均触发最高限价。

  这五年的高溢价地块,呈现出三大特点。

  一、政策环境对楼市的影响深刻且迅速。

  从上面的数据来看,这五年成都房地产市场明显经历了降温与升温两个阶段。

  降温(2013-2015年上半年):从2013年进入2014年后,土地市场出现了剧烈的变化,溢价率下降,预期看好区域从远郊转移至主城区。这是由于2012年下半年至2013年成都信贷政策放宽,购房需求得到释放,市场迅速回温,因此2013年房企土地溢价率高涨;随即2014年前后全国信贷政策收紧,成都首套房商贷利率上浮,同时市场库存开始积压,市场降温,房企高溢价拿地的积极性下降,这样的状况一直持续到2015年上半年。

  升温(2015年下半年-2017年):2015年下半年开始,“去库存”的口号喊响,基准利率下调至4.9%,各地放出购房优惠政策,成都也不例外,贷款享受利率折扣的同时首付比降至2成,需求端受到刺激,市场开始缓慢回温,房企溢价拿地的积极性同时被唤醒,2016年和2017年更是随着市场行情一起进入暴涨期。

近十年全国房地产政策走势(制图:锐理数据)
近十年全国房地产政策走势(制图:锐理数据)

  二、市场回暖,房企一路“往外走”。

  2014年,成都楼市低谷期,房企溢价拿地积极性不高,同时将战场转移回主城区,以降低开发风险应对市场环境;后期随着市场逐步回温,高溢价地块又逐步从主城区往近郊、远郊转移,这其中既有主城区地价上涨的原因,也有近远郊价值被重新认可的成分。

  这一点在2018年已出让的宗地中依然得以体现。截至2018年4月底,成都溢价率前五的地块多分布于蒲江、金堂、邛崃等远郊地区。

三、市场竞争激烈,中小房企逐渐退出。
三、市场竞争激烈,中小房企逐渐退出。

  这五年呈现出来的另一个特点就是,地价上涨对于拿地房企的要求越来越高,更多的品牌房企挺进成都,市场竞争越来越激烈,而资金实力弱、开发速度慢、产品难有特色的中小房企则逐渐退出市场。

  由此也可以看到,高溢价地机遇与风险并存,若市场行情好,高溢价地块或许可以为房企带来更大的利润空间,同时可以率先抢占区域市场;一旦市场降温,高溢价地块将套牢开发商的资金。因此,房企在拿地时要避免“非理性溢价”。

  那么问题来了:如何才能有效避免非理性溢价?

  锐理数据认为,要避免“非理性溢价”,最重要的是要强化数据管理和处理技术手段,在拿地前的估价阶段,应当增加数据采集样本、延长数据采集时间,尽可能地摸清市场情况并得出结论,并借助专业的评估团队对目标土地做出理性的第三方判断,防止估价结果偏离正常市场区间。

  开发商拿地之后面对高溢价、高地价地块又该如何打造?什么样的产品才能既赢得市场的认可,又能保证自身的利润空间?下期稿件,锐理数据将继续进行探讨、分析,敬请关注。

    本文首发于微信公众号:锐理数据。文章内容属作者个人观点,不代表立场。投资者据此操作,风险请自担。

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