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北京建工地产副总经理钟明英:做有品质的政策性住房

文章来源:北京商报    时间:2018-08-02

原标题:钟明英:做有品质的政策性住房

1998年国务院颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》正式开启了以“取消福利分房,实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革,后来持续的改革中还有一项重要的内容就是建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系,从供应端的结构调整来解决困难群众的住房问题。在这样的政策主旨之下,经济适用房、公租房、两限房、廉租房、自住型商品房等多类型的政策性住房在市场上出现,圆了特定人群的住房梦。

北京建工地产公司副总经理、总规划师钟明英表示,如今“多主体供应、多渠道保障,租购并举”成为了房地产健康发展的长效核心机制,政策性住房的地位更重要,企业更要保障产品的质量与品质。

 摸着石头过河

位于北京北四环边上的安慧北里社区,由“安逸秀雅”四个区构成,和周边耸立的建筑比这个成熟的社区现已更具生活气息。这里就是北京建工地产在北京操盘的第一个房地产项目,在参与这个项目的设计规划时,钟明英还只是刚从校园走出来的学生,那是1989年,这一年“福利分房”还未取消,商品房项目虽已萌芽,但是一切都还未步入正轨。

回忆起当时的情景,钟明英感慨不断,“那时候人们都在摸着石头过河”。1987年初,北京市政府将亚运村东侧的一块土地划拨给参与亚运场馆建设的北京建工,为了将这块遍布了村舍和农田的土地开发出来,北京建工地产公司应运而生,成为了那个时期中国第一批房地产开发企业。1990年,这块项目命名安慧北里,除了“安逸秀雅”四个居住区,还包括了中石化综合办公楼、阳光广场、兰华国际大厦等项目。

“上世纪90年代初,福利分房依然是主流,所以在那时所谓的商品房的建设、销售等都还处于粗放期,我就记得整个项目只有两个营销人员,那时候福利分房向商品房过渡已经开始,很多单位不再能获取土地为员工盖房,所以项目营销人员就去位于城北的部委和央企去推销。”

让钟明英更记忆犹新的是这个项目的规划设计部分。她还记得,当年安慧北里的安、秀、雅三个区都快建设完成,后来市相关领导去奥森植树路过时发现三个小区密度较低,而随着北京城市化步伐的加快,部分拆迁家庭急需安置用地,于是将大量的容积率调到最后一个小区“逸园”,最终逸园盖到了80米。停车场亦是如此,其他三个小区没有做到地下停车场,最后把所有的地下停车场也挪到了逸园。“这些变化都是措手不及的,这也表明当年无论规划师、专家还是政府部门都没有预料到中国城市的发展扩张速度如此之快。”钟明英回忆,在房地产行业市场化刚刚起步的时候,“产品”的概念很模糊,“策划定位、客群分析、规划设计、建筑风格,包括外立面怎么做、园林怎么做,这些都是仿照上世纪七八十年代国家标准图集做的”。

在钟明英看来,变化是从1998年的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的颁布开始的,此后房屋实物分配结束,房地产行业转向市场化、货币化。此后的2002年5月原国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,要求从2002年7月1日起,所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。此举也被业界称为新一轮的“土地革命”的开始。

同年的6月,北京市出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的通知》,规定除小城镇、绿化隔离带、危改、高科技、重大项目以外的经营性用地,必须实行招拍挂出让。

“在招拍挂出让的时候,土地就会明确性质是什么、建筑规模是多少、地上的容积率、还要具备什么样的配套,这些都是非常明确的。这些变化的优点是什么,那就是结束了无序的开发,开发商开启了有序和系统化的规划开发。”钟明英举例称,有时候一个项目报下来手续就需要盖上百个章,这证明行业已经开始精细化操作。

做有品质的政策性住房

如今,已跨过31岁的北京建工地产公司在商品房领域形成了自己的品牌“建邦系”,如“建邦华府”、“建邦华庭”、“建邦礼仕阁”、“建邦唯园”等。除此之外,北京建工还有一个响当当的产品系列叫做“家园系”,即政策性住房系列(保障房),这也是北京建工身上更鲜明的标签。

钟明英介绍,北京建工在北京陆续开发了北京政策住房的几乎全部种类,累计开发面积超过了500万平方米,解决了十余万百姓的住房问题。“我们经历了从经济适用房、公租房、廉租房、两限房、限价商品房、自住型商品房到如今的共有产权房,每个种类我们都有代表性的项目。”

所谓政策性住房,是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的房屋,政策性住房有着限定供应对象、建设标准、销售价格或者是租金标准,具有社会保障性质。在房地产行业的供应体系中,政策性住房一直重要的存在,且如今变得越来越重要。

值得一提的是,由于政策性住房绝大多数是面向中低收入家庭,且不论在售价还是租金上都向中低收入家庭有所倾斜,开发商的获利空间狭窄,因此政策性住房的品质也一直参差不齐,“政策性住房产品质量和品质不如商品房”的评论一直都在。

作为设计师、规划师的钟明英心里清楚这一点,因此她也一直通过自己和团队的努力,力图以高品质的住房产品改变外界对于政策性住房的固有印象。她介绍:“北京建工对于政策性住房有着这样的标准:规划设计合理、功能配套齐全、绿化环境优美、户型紧凑合理、交通出行便利、绿色节能宜居。”

宋家庄家园,是北京市政策首次用储备地进行招标的保障性用地项目,位于地铁5号线宋家庄站的西北角,2007年开工的该项目是当年北京最大的一块保障性住房用地。回忆起这个地块,钟明英现在想到的词就是“复杂”。“一方面这块地原本是化工厂,我们首先要考虑土地的修复,另一方面土地位置位于老城区,不像白纸什么都可以规划,在老城区做规划就要考虑周边的一切因素。最后光规划方案我们就做了不到50个版本。”

最后设计的结果以及项目的实际效果得到了专业人士及百姓的赞誉。“这个项目身在闹市区,因此怎么解决闹中取静的问题是很重要的,最后我们把12栋住宅楼合理分布,并在外围的部分做了商业配套,既阻挡了马路上的噪音,也给小区居民带来了方便,最重要的是规划出几片集中绿地便于居民休闲娱乐。从户型角度来看,也都是现在主流的户型,居住体验非常好。”钟明英介绍,宋家庄家园最终也获得了“詹天佑奖”。

钟明英说北京建工的政策性住房项目屡屡获奖,这也是对他们坚持品质的认可。据悉,2004年开工的建工百子湾家园项目荣获了“2007詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”;同年启动的南礼士路危改项目是北京建工首例危旧房改造项目,项目也荣获了国家优质工程奖;建工郭庄家园2009年5月开工,28个月1200户业主全部拿到新家钥匙,成为建工地产开发效率最高的项目;建工双合家园项目于2010年开工建设,获得北京市首个保障性住房“鲁班奖”; 位于东四环百子湾桥东的建工动力苑自住型商品房被媒体称为“最火自住房”,360套房吸引了7万人摇号,中签比例将近200:1。

  多渠道保障在路上

根据北京市政府2017年公布的数据,“十三五”期间北京市住房保障主要任务指标是建设筹集各类保障性住房20万套(户)以上,其中建设筹集公租房5万套(户)、自住型商品房5万套,公租房和自住房数量可根据实际需要相互转化调整;棚改安置房10万套(户)以上。

十九大提出了“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”;2017年的中央经济工作会议也把此住房制度”列为推动高质量发展的一项重点工作,指出要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

在钟明英看来,这也给房地产行业的新发展方向定了调。“落实到北京市场,除了我们以前考虑的购房群体以外,现在更多的要想想如何保障和满足例如新的大学毕业生、新北京人,甚至是服务行业人员的住房需求,这就要求我们从供应端出发,以更精细和多样的手段去提供保障。”

钟明英也欣喜地看到了一些变化。今年6月,北京市颁布了《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》,将通过在集体建设用地建设或改造部分闲置厂房、商场、写字楼来为用工单位提供租赁型职工集体宿舍,以此来解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题。

此外,限房价项目部分转为共有产权房的销售管理政策也已出台,按照限房价项目的售价与周边项目价差15%为标准,将部分限房价项目转为共有产权房。值得一提的是,根据北京市关于共有产权房管理的规定,不少于30%的共有产权房房源将供应给“新北京人”。

“未来北京建工也会积极参与到多主体供应、多渠道保障中。”钟明英如是介绍。6月27日,海淀区西北旺地块的共有产权房项目奠基,这个项目是目前海淀区规模最大的共有产权房,由北京建工与中铁置业两家公司共同开发。此外,在石景山区东下庄同样有一个共有产权房项目也在开发的前期手续办理之中。

与以往的政策不同,共有产权房配套也格外“高配”,按照要求,社区配套公共服务设施不仅仅要满足《北京市居住公共服务设施配置指标》的要求,同时还应将图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配置。从规划上看,该项目还配套建设老年驿站、社区卫生服务站、中水户内采集回收设施等公共设施,并设置慢行步道、交往空间和骑行场地等。

钟明英称,随着新兴技术的兴起,AI、智能化的技术也将更多地应用于建筑中,提升各类住房的科技和智能化水平,这也是北京建工未来着重研究的方向。

北京商报记者 阿茹汗

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